August 27, 2019 admin

Инвестиции в недвижимость: что принесет доход Ведомости&

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. Поэтому многие предпочитают вложения в недвижимость. Это и дома и квартиры, офисные и производственные помещения. Доход, который приносит инвестирование в недвижимость, может быть получен и с эксплуатации помещения(аренды), и за счет роста его стоимости со временем. Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала.

В среднем она составляет от 9% годовых и состоит из ежемесячно выплачиваемой доходности от аренды. Также доходность может достигать до 20% в случае удачной продажи объекта. Сейчас для инвестиций в коммерческую недвижимость наступает один из самых благоприятных моментов за последние годы. Любой экономический кризис, как правило, характеризуется волной банкротств – компании, закрывающие свой бизнес, распродают активы по цене ниже рынка.

Наибольшую корреляцию с инфляцией имеет торговый сектор, выручка которого зависит от товарооборота и, соответственно, роста цен в магазинах. Офисный сектор и логистический более инертны, как в плане падения, так и в плане восстановления, в этих секторах инфляция транслируется в результаты доходности исключительно через индексацию ставок в арендных контрактах. Размещая капитал в каком-либо классе активов, инвестор ставит перед собой финансовые цели, достижимые с помощью соответствующего класса, в рамках его личного портфеля.

Операционный и дисконтированный доходы от недвижимости

Доказать, что помещение использовалось под коммерческие цели очень просто, спрашиваем любую бабульку, которая живёт в доме и вот вам вся правда. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды. Пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру.

Арендная плата обычно растет на протяжении циклического роста экономики, когда компании расширяют свои мощности, нанимая больше работников и арендуя дополнительные площади. Связь между результатами и спросом на инвестиции предполагает относительно высокую корреляцию между экономическим ростом и доходностью недвижимости (Рисунок 5).

Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками. Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее.

инвестирование в коммерческую недвижимость

Целью диверсификации является, в первую очередь, балансировка риска совокупного портфеля конкретного инвестора и уход от влияния на этот портфель только определенного класса активов. Чем меньше коэффициент корреляции между разными активами портфеля (то есть чем меньше свойства активов двигаться по цене одновременно в одном как вложить деньги в пиф направлении), тем более сбалансированными является портфель. При создании сбалансированного портфеля, в котором представленные классы активов ведут себя по-разному в разных условиях рынка и макроэкономики, обязательным элементом является недвижимость (Рисунок 1). Для пассивного дохода коммерция гораздо привлекательнее.

Недвижимость

Недвижимостью управляет партнер или управляющая компания специализированного фонда. Инструменты коллективного инвестирования позволяют приобретать разнообразную недвижимость на небольшие суммы, не ухудшая диверсификацию портфеля. А доверить выбор объектов и управление ими лучше профессионалам. Однако стоит отметить, что 99% объектов на рынке являются рискованными инвестициями и не проходят даже поверхностные проверки. Часто нужно проанализировать больше 100 объектов, чтобы выбрать один подходящий. ЗПИФ — структура с одним из лучших налоговых режимов. Доходы, поступающие в фонд, не облагаются налогом на прибыль.

инвестирование в коммерческую недвижимость

Амортизация уменьшает налогооблагаемую прибыль, предоставляя инвесторам долгосрочные выгоды в виде довольно значительного уменьшения налогового бремени. Кроме того, в состав налогового щита могут входить процентные выплаты по кредиту, если последний применяется при инвестировании. Инвесторы зачастую концентрируют свое внимание на уровне тех налогов, которые они будут платить (или которые с них будут удерживать) по факту получения доходности. Инвестиции в недвижимость позволяют диверсифицироваться не только относительно иных классов активов, но и относительно географии и валюты инвестирования. Как правило, инвесторы привержены внутренним инвестициям, и сначала инвестируют в стране резиденции, и лишь затем рассматривают международные возможности. Коливинг – не самый распространенный формат недвижимости в современной России.

Минусы инвестирования

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб. Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом. Ежеквартально инвесторы получают промежуточный доход от арендных платежей. «Выйти из фонда, конечно, можно, но сделать это за несколько дней вряд ли получится. Мы работаем сейчас над развитием вторичного рынка паев», – отмечает Черных. Стремительное развитие рынка e-commerce под влиянием пандемии качественно изменило рынок складской недвижимости.

Что дороже жилое или нежилое помещение?

Сколько можно заработать на нежилой недвижимости? При прочих равных (и при подходящем расположении дома) нежилые объекты при продаже стоят, в среднем, на 30 % дороже, чем жилые. Особенно это выгодно с учетом того, что традиционно жилые квартиры на крайних этажах стоят на 5–10 % дешевле, чем на других.

Инвестирование в коммерческую недвижимость – это прозрачный рынок. Все потенциальные споры возможно будет разрешить легальным и законным путём. Вы сможете рассчитывать на квалифицированную помощь наших специалистов.

Инвестирование в коммерческую недвижимость — какую выбрать?

Арендные платежи привязаны к гривне, стоимость объекта в долларах будет меняться в зависимости от курса доллара. Отличительной особенностью недвижимости стиля Core и Core Plus является то, что большая доля совокупной доходности приходится на текущие доходы, генерируемые арендной платой, получаемой от арендаторов. В мировой статистике этот показатель составляет 60-80% результата (Рисунок 4).

Нежилая не соответствует обязательным условиям, поэтому я продолжаю платить налог на доход. Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения— три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью https://fx-trend.info/ не облагается НДФЛ. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет. Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы.

И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни. Вполне разумным является приобретение коммерческой недвижимости с большим дисконтом явно ниже рыночной цены с прицелом на последующую перепродажу. Это актуально не только для эпохи первоначального накопления капитала, которую мы пережили в 90-х годах прошлого века, но и в периоды стагнации экономики.

Какая бывает коммерческая недвижимость?

Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди. Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т.

«Built-to-suit» — относительно новый для России подход. Раньше строили типовые склады, а затем искали арендаторов. Основные драйверы роста — ритейл и онлайн-ритейл (более 50% от объёма сделок).

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа – от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. Не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.